Kentler yaşayan bir organizma gibidir. Burada yaşayan , insanların yaşam biçimi , teknoloji, sosyal-kültürel  alanındaki gelişme ve değişimler ile  Kent alanındaki bilgilerin gelişip değişmesine paralel olarak  kentlerde de değişimlerin yapılması ihtiyacını doğmaktadır .   Bunun yanı sıra Kentlerdeki çarpık yapılaşma ve yarattığı sorunların çağdaş şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına uygun olarak yeniden yapılandırılmasını sağlamak üzere kentsel dönüşüm projeleri gündeme gelmiştir.  Tabi  yaşayan bir organizma olarak, Kentlerin kendileri bu dönüşümü yapamayacağına göre bunu yapacak olan yöneticilerdir. Öncelikle  Meclis ve Hükümetler gerekli yasal düzenlemeleri yaparlar , yerel yönetimler ise uygularlar.

Ne tür yasal düzenlemelerden bahsediyoruz acaba ?

Bu konuda yani kentsel dönüşüm konusunda zaman içinde yapılan yasal düzenlemeler şunlardır  ; 5393 sayılı Belediye Kanunu, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu, 5436 sayılı Yıpranan Tarihi Ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun ve 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunlarıdır.

1999 Marmara depreminden sonra ne tür çalışmalar yapıldı acaba ?

Kentsel Dönüşüm konusu her ne kadar 1999 depreminden önce var idiyse de bu konu daha çok 1999 depremiyle birlikte kamuoyunda tartışılır ve konuşulur hale gelmiştir.

Hatırlayacaksınız 1999  depremden hemen sonrasında İBB Yurt dışından ve özellikle Japonya’dan da uzmanlar getirterek geniş çaplı toplantılar , konferanslar düzenlemiştir.

Akabinde hasarlı binalar tespit edilerek bir envanter çıkarılmıştır ve o depremde en çok hasar gören Avcılar olmasına rağmen pilot bölge olarak ilçemiz Zeytinburnu seçilmiştir.

Zeytinburnu Belediyesi hasarlı binaların envarterini çıkardı ancak yayınlamıyor diyorsunuz neden yayınlamıyor  ?   

Zeytinburnu Belediyesi de hasarlı binaların envanterini çıkarmıştır. Ancak bunları yayınlamaktan çekinmiştir. Böylece çalışmalar kağıt üzerinde kalmıştır. Zeytinburnu belediyesi vatandaşın yararlanabileceği şekilde kentsel dönüşüm uygulaması yapmak yerine hazine, belediye ve  vakıflara ait geniş alanlı arsaların üzerine TOKİve KİPTAŞ  ile iş birliği yaparak vatandaşın yakınından bile geçemeyeceği yüksek binalardan oluşan siteler yaparak zenginlere satılmasını yeğlemiştir.

Yerel yönetimler kamu inşaat şirketlerine karşı direnç gösteremiyorlar mı sizce  ?

Bu tür alanlarda irtifayı yüksek tutarak TOKİ , KİPTAŞ ve büyük inşaat şirketlerinin kar etmesini , yararlanmasını sağlamıştır. Bu tür geniş alanlara bitişik veya içinde yer alan vatandaşa ait arsaların bu projelere katılmasını sağlamak maksadıyla vatandaşlar ikna odalarına çekilmiş  , kendilerinden yüksek miktarlarda katılım payı talep edilmiş ve bu şekilde vatandaşın yerini satması ve uzaklaşması sağlanmışlardır. Yerini satmak istemeyenlerden ise yüksek miktarlarda katılım payı alınmıştır.

Devlet neden kentsel dönüşümün önündeki hukuki engelleri kaldırmıyor ? 

Bu uygulamanın verimli olamayacağının anlaşılması üzerine veya bu tür alanların tüketilmesi üzerine vatandaşların kentsel dönüşüme katılımını sağlamak maksadıyla ve bu amaca yönelik olarak vatandaşın Anayasal hakkı olan  mülkiyet hakkını ihlal edecek nitelikte idareye yetkiler sağlayan 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen Afet Riski Alanındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kabul edilmiştir.

Bu kanun, depremden sonra kentsel dönüşümü hızlandırmak maksadıyla kabul edilmiştir. Fakat bu yasa hızlı süreci öngörürken yasa tarafından  mülkiyet hakkı başta olmak üzere bir çok Anayasal hak  ihlal edilmiştir. Yasa yapılırken mülkiyet hakkını koruyacak tedbirler alınmamıştır. Hızlı bir kentsel dönüşüm sürecini öngören bu yasanın uygulanmasında da bir çok sorun ortaya çıkmış ve sorunlar süreci hızlandırmaktan çok yavaşlatmıştır. Belediyeler bu hızlı süreci işletirken vatandaşın lehine değil kötü niyetli bazı  müteahhitlerin lehine tavır takınarak vatandaşları mahkemeye gitmeye yönlendirmişlerdir. Mahkemelerin bu sürece müdahil olmasıyla uygulamada kentsel dönüşüm sürecini tedbiren durdurulması gibi sorunlar ortaya çıkmaya başlamıştır.

Uygulamada şöyle bir süreç gelişmektedir ;Kötü niyetli bazı  müteahhitler bir şekilde bir apartmana hisse payı elde etmek suretiyle paydaş olmaktadırlar. Paydaş olduktan sonra binaya yerleşen müteahhit apartmanı kentsel dönüşüm yasası çerçevesinde kentsel dönüşüme sokabilmek maksadıyla  2/3 çoğunluğu bulmak için her türlü yola başvurarak 2/3 çoğunluğu elde ettikten sonra 1/3 kalan hissedarlara tüm haksızlıkları ve eşitsizlikleri uygulayarak zaten kalan 1/3 ünün bu sürece katılmalarını engellemektedirler. Şöyle ki ;

En büyük sorun nedir sizce sayın Güven ?

Öncelikle bu gün uygulamada apartmanların büyük bir çoğunluğunda apartman yönetimi bulunmadığından 2/ 3 çoğunluk tarafından apartman yönetimi oluşturulmakta bu çoğunluğu yöneten ve yönlendiren kötü niyetli bazı müteahhitler 1/3 çoğunluğun haberi olmadan toplantı düzenlemekte ve bu toplantıda  dilediği şekilde kararlar alınmaktadır. Alınan kararların usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi zorunluluğu bulunmadığı gibi Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüklerinin denetleme yetkisi de yoktur. Böylece genelde 1/3 çoğunluğa sahip olanların 2/3 çoğunluk tarafından alınan kararlardan haberi dahi olmamaktadır.

2/3 çoğunlukla anlaşan kötü niyetli bazı müteahhit 1/3 hakka sahip diğer maliklere sahip oldukları kat ve bağımsız bölümlerin yerine ve büyüklüğüne bakılmaksızın dilediği yerde bodrumların 2. Katlarında küçük miktarlarda bağımsız bölümler göstererek kalan bağımsız bölümler 2/3 çoğunluk malikleri arasında paylaştırılmaktadır. Böylece uygulamada çok büyük haksızlıklara sebebiyet vermişlerdir. Bu durum karşısında 1/3 çoğunluğa sahip olanlar her türlü hukuki süreci denemekte ve süreci durdurmak için her türlü yasal yolu denemektedirler.

Buna direnemeyen maliklerin ise yerleri adeta gasp edilmektedir.

2/3 çoğunluğa katılmayan, 1/3 çoğunluğa sahip olanların yerleri bakanlıkça tespit edilen değerler üzerinden kötü niyetli bazı müteahhitlere satılmaktadır. Ancak tespit edilen bu değerler kişinin sadece arsa payı baz alınarak belirlenmektedir. Oysa aksine bu aşamada Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerinin oluşturduğu komisyonlar tarafından 1/3 çoğunluğa sahip olanların hakları belirlenirken sadece arsa payı üzerinden değil de yapılacak inşaata göre inşaattan  hisselerine düşen  payın değeri göz önünde bulundurularak değer tespiti raporları düzenlemiş olsaydı müteahhitlerin bu kötü niyetleri ve  haksız uygulamaları engellenmiş olurdu. Böylece müteahhitler herkese hakkını vermek durumunda da kalırlardı. 

Yürütmeyi durdurma yetkisi kısıtlanması hak sahiplerine ne kaybettiriyor  ?

Bir diğer sorun ise yasa ile ilgili İdare Mahkemesine dava açma hakkı tanınmış fakat dava açılırken idari yargının  yürütmeyi durdurma yetkisi  elinden alınmıştır. İdari yargının 6306 sayılı yasanın uygulanmasından kaynaklanan davalarda yürütmeyi durdurma yetkisinin elinden  alınması da vatandaşları bu yola başvurmaktan vazgeçirmektedir. Ancak süreci durdurmak maksadıyla vatandaşlar bu sefer Hukuk Mahkemelerinden tedbir kararı almak maksadıyla çeşitli yolları denemektedirler. Vatandaşlar  ancak Hukuk Mahkemelerinden tedbir kararı almak suretiyle süreci bir yere kadar durdurabilmektedirler.

Kentsel dönüşüm yasasının uygulanmasından doğan bir başka sorun ise arsa payı sorunudur. Bilindiği üzere bu gün fiiliyatta bir çok yapıda bağımsız bölümler arasında arsa payları adil bir şekilde paylaşılmış değildir. Bunun yanı sıra arsa payı dahi bulunmayan kaçak katlar da bulunmaktadır. Bağımsız bölümler arasındaki arsa paylarının dağıtılması ve kaçak katlar ile ilgili payların belirlenmesi maksadıyla Hukuk Mahkemelerine gidilmekte tedbir kararı alınmakta ve süreç bu şekilde durdurulmaktadır. Bu konunun çözümü kanunla belirlenmelidir.

Bir diğer sorun ise kentsel dönüşüm uygulamasına giren bir yapıda ipotek , intifa gibi ayni ve şahsi hakların varlığıdır. Her ne kadar yasada bu hakların yeni binaya nakledileceği kabul edilse  dahi uygulamada tapu müdürlükleri bu hakların yeniden oluşturulmasını aramaktadır.

2/3 çoğunluğun yasada nelerden  , kimlerden ibaret olduğu da net olarak belirlenmemiştir. Hissedarların 2/3 si mi yoksa hisse paylarının toplamının 2/3 sine sahip olanlar tarafından mı oluşturulacağı  net olarak belirlenmemiştir. Bunun yanı sıra 2/3 çoğunluğun hangi yetkilere haiz olduğu yasada net olarak belirlenmediğinden  bu çoğunluk her türlü yetkiye sahipmiş gibi hareket ederek haksızlıklara ve lehlerine olan her türlü kararı çıkartmakta yetkiliymiş gibi davranmakta böylece karşımıza mutlak bir güç olarak çıkmaktadır.

Müteahhit ile arsa sahibi arasında yaşanan en büyük nedir ?

Kentsel dönüşüm sürecinde bir diğer sorun ise ve en önemli sorun  Kentsel Dönüşüme girecek olan apartmanın müteahhite verilmesi durumunda zaten fiiliyatta bağımsız bölüm olarak kullanılmakta olan  çatı katlarının  bir alt kata bağlanmasıdır. Bu durumda çatı katı sahiplerini sürece katılmaktan alıkoymaktadır.

Bu nedenle artık çatı katları bağımsız bölüm haline getirilmelidir.Bu durum müteahhitle ile arsa  (mal) sahipleri arasında paylaşıma katkıda bulunacağından ve kat karşılığı yapımında kâr payını  artıracağından mal sahiplerinin sürece katılımlarının  kolaylaştıracaktır.Özetle çatı katları  bağımsız bölüm haline getirilmelidir.

Bu tür haksızlıkların önüne geçilebilmesi için neler yapılmalı peki ? 

Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüklerinin 2/ 3 çoğunluk kararının , 1/3 çoğunluğuna  usulüne uygun tebliğ edilmesini denetleme yetkisi verilmelidir.

Müteahhit tarafından 1/3 çoğunluğun bağımsız bölümleri belirlenirken 2/3 çoğunluğa verilen bağımsız bölümlerle hakkaniyete uygun , eşdeğer de olmasını denetleme yetkisi Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğüne tanınmalıdır.

Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğü Komisyonları tarafından 1/3 çoğunluğun sahip olduğu arsa değeri belirlenirken  hakkaniyete ve denkleştirici adalet ilkelerine uygun olarak sadece arsa payları değerleri üzerinden değil , elde edebilecekleri ve kayba uğrayacakları menfaatleri de göz önünde bulundurularak değer tespiti yapılmalıdır. Böylece haksız uygulamaların önüne geçilebileceği kanaatindeyim.  

Hak sahibi vatandaşların yapması gereken ne tür çalışmalar var  ?

Diğer yandan vatandaşların da alması gereken bazı tedbirler vardır.

Vatandaşlar apartman yönetimi bulunmayan apartmanlarda apartman yönetimi belirlemeli ve apartman bağımsız bölüm sahiplerine tebligatların hangi adreslere yapılacağının ve ne şekilde yapılacağı Genel kurul karar kararıyla belirlenmesi gerekir

Apartmanlarındaki Kentsel dönüşüm sürecini , apartman yönetimleri genel kurulları aracılığıyla  yürütülmelidir. Vatandaş Kentsel dönüşümün yönetimindeki süreçte   inisiyatif almalı kötü niyetli bazı  müteahhitlere  imkan tanımamalıdır.

Ada bazındaki mülkiyet sahipleri dernekleşmelidir.

Apartman yönetimleri bu süreçleri  imar mevzuatını çok iyi bilen avukat ve mimarlarla yönetmelidir. Teşekkürler.

Kaynak: İstanbul Times Haber Ajansı (İTHA)